上海南京西路商圈将添新地标，百年张园更新后今年揭开面纱

上海阿姨黄敏住在静安区威海路上一个小区里，闲来散步时，她总会到张园附近转转。黄敏一家六口在张园一处38平方米老房中蜗居了30多年；因旧改，他们两年前搬离了这里。但黄敏不愿离开老土地，她与先生通过置换住进了与张园比邻的小区。“未来的张园会变成什么样？”黄敏总是在遐想。

张园，一个被南京西路繁华高楼包围的旧式石库门里弄街坊。建造于1882年的张园，汇聚了上海开埠以来28种不同建筑风格的石库门里弄住宅。这里曾是清末上海最大的市民公共公园，被誉为“海上第一名园”。历经百年风霜，张园的建筑与弄堂风貌被较完整地留存下来；但在旧改征收前，像上海很多旧改范围内的里弄一样，张园居住密度极高。由于多年被超负荷使用，彼时的张园内部破损严重，居民居住条件较差。2019年，上海对张园采取了“征而不收、人走房留”的保护性征收改造模式：1100多户居民通过旧改搬离张园，生活得以改善与提升；百年张园腾空后将通过修缮与更新，重焕生机。

如今，静安区正在抓紧时间对张园进行保护性改造，尽最大可能保留保存城市风貌和历史建筑，并借助功能再造，让这座老园以全新姿态融入百姓生活，成为一个上海新地标。

“做梦都盼旧改”

即便在未修缮前，历经岁月的尘埃，张园依旧洋溢着海派建筑的魅力：一排排清水红砖建筑群形态多样，山墙与山花精美绝伦，建筑内部的窗框、扶手楼梯以及房间内的壁炉、五金件都是少见的精致。仅从这些细部中，就可窥见张园早年非同一般的辉煌。

但时过境迁，本是为一户人家居住而设计建造的大宅，后来住进了“72家房客”。辉煌变成了尴尬。

黄敏在20世纪90年代住进了张园。六口人挤在38平方米，房间在半空中隔出了一间阁楼，住着黄敏一家三口；再在中间一隔，前屋住进了婆婆，后屋住进了小姑子和她的儿子。“六口人的家当塞进去，房间满满当当的，连吃饭都要轮流上桌。”

黄敏一家居住的门洞，就这样挤入了12户人家。尴尬的是，楼内就一个卫生间、一个厨房间。12户人家共用，不便之处可想而知。

黄敏家后来在天井中搭建了一套厨卫，总算实现了“独用”；却摆脱不了尴尬。门内是马桶、门外是厨房，“最怕做饭时，有人急着要上厕所”……

而黄敏家的居住条件在张园还算“好的”。静安区曾为解决张园居民如厕难，推动过“一平方米马桶”改造工程；但几轮做下来，旧改前的1100多户居民中仍有500多户居民在“拎马桶”。

“居民不是不想装抽水马桶，而是装不上。”时任泰兴居民区党总支书记许鸣伟说，“有的人家只有六七平方米，哪还有一平方米安装马桶？”

张园弄堂外，一步之遥就是繁华的南京西路，居民内心落差很大。“我做梦都盼旧改。”黄敏说。

历届静安区委、区政府也想尽早启动张园旧改，终于在2018年9月30日，张园旧改启动。第一轮征询通过率达到了94.22%，第二轮签约率达到97.4%，2019年1月，张园旧改正式生效。

黄敏一家赶在签约首日完成了签约，夫妇俩置换到了临近张园的一个小区。“小两室、有独立厨卫和阳台，面积不大，但住着挺舒服。”一家人又拿出积蓄，加上置换补偿款，在中心城区购置了一套100平方米房屋，作为儿子的婚房。“我们的生活环境发生了翻天覆地变化！

一幢一策一方案

2020年11月23日，张园最后一户居民完成旧改签约并搬迁。张园旧改大幕落下，但重生之路才刚踏上。

老百姓搬离后，静安区对张园开启了保护性改造。张园也是上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目。静安置业集团城市更新公司总经理马林说，在完整保留街坊肌理、街巷尺度和建筑风貌基础上，对历史建筑实施保护性改造。

2021年夏，张园保护性改造开启前，一场“百年城市更新主题展”在张园揭幕。看展的市民走进腾空后的张园，一窥张园的恢宏与人间烟火气。

门牌号为威海路590弄64支弄1号的二层楼石库门，曾是杨瑞记营造厂创办者杨瑞生在20世纪30年代买下的房产，后来360平方米的小楼住进10户人家，天井、晒台搭满违建。“人去楼空”后，这里还留存着生活的痕迹。如，一楼一个十来平方米的房间住过王家三口人，王家搭出几平方米阁楼作为成年女儿的卧室，通过一道窄楼梯爬上爬下……

很多人在楼内外发现，这里各处都贴有保护标签，壁炉、雕花木挂落、木门窗及铜质五金件、原始卫浴设施、特色地坪和墙面等等，上面注明了建筑建造年份、保护重点及看护责任人等等信息。

静安区以“最严的保护方式”，尊重和善待这片百年里弄，努力让其恢复最初的模样。

张园地块内的每幢历史建筑都有一本“房屋档案”，包含每幢楼的人文历史、现状测绘、价值评价等信息，具有保留价值的细部都经过编号和拍照存档……“早在2015年，我们就对张园范围内的历史建筑着手建立了‘房屋档案’，已为张园地块内170幢历史建筑、2053个房间都建立了‘一幢一档’。”那些保护标签就是“房屋档案”的一部分，而仅仅存载威海路590弄64支弄1号信息的“房屋档案”，就超过了400页。张园的“一幢一档”建档标准，高于市房管部门规定标准，在全国范围内也属首例。

张园从征收到保护性修缮改造，周期较长。借由城市运行“一网统管”，张园区域内设置了温控、烟感、震动等传感器布置，再结合人员巡查，确保全周期内张园历史建筑的结构安全和消防安全。这一历史建筑看护模式已成为上海市地方标准，去年已在全市实施。

对历史建筑最好的留存，是在活化利用中的保护。张园面向全球顶级建筑师征集保护和活化利用，遴选出4家国际知名设计公司，科学合理制定保护性综合改造方案。根据方案，专家评审对“一幢一策一方案”提要求，对张园每幢历史建筑按照其历史、艺术、科学、社会化价值进行充分评估，确定室内外重点保护部位、保护要求与改造更新策略，指导“保护”与“活化利用”更好地匹配。

百姓是最大考量

百年前的张园，曾是公共开放式园林和城市的公共活动中心。上海很多“第一”诞生在张园，如第一辆自行车、第一个室外照相馆，均在此登场亮相。张园的运营模式海纳百川，对市民开放，对新科技新艺术持欢迎态度——这样的特质至今仍滋养着上海。

更新后的张园，在尽最大可能保留保存城市风貌和历史建筑的同时，将百姓的日常需求作为最大考量，大量民生功能、公共服务留存拓展，新的空间将更有温度、更富活力、更好彰显城市魅力。

基于“海上第一名园”的历史底蕴，张园的未来业态分布将以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架。东部区域相对安静，未来将设置精品酒店、公寓及创意办公。西部区域设置商业功能与丰盛里形成完整的商业界面，错位引入国际高端奢侈品牌业态，打造体验式消费目的地。南北区域分别设置文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，整个地块内还将设置多处公共活动空间，成为辐射周边的市民文化活动基地。

最近，张园内的修缮改造如火如荼地进行着；而在数百米之外的一间办公室，张园的招商工作也在争分夺秒地开展着。

张园保护性开发以“成熟一块、启动一块”为原则，分区推进。今年，张园西区将率先亮相，注重“首店”“首秀”“首发”效应，通过体验式、引领性的时尚消费导入，深化海派文化主题，为张园历史风貌保护区赋予全新的商业功能和业态。目前已有40多家国内外著名品牌表达明确落位意向，并启动店铺概念构思及工程对接等相关工作。

黄敏始终在关注着张园的消息。“以前，我盼着张园旧改；如今，我盼着张园早点完成修缮改造，对老百姓开放。我是张园旧改的受益者，也将是张园更新的受益者。”

【城市新地标幕后】

保护为先，以人为本

居住是最大的民生。上海将旧改作为只争朝夕的民生工程、民心工程，各区都在快马加鞭地推进旧改。5年来，上海完成旧区改造308万平方米，让15.4万户居民圆了“新居梦”。今年，上海中心城区成片二级旧里以下房屋征收将全部完成。

但上海旧改，并非简单地一拆了之。在上海中心城区，大量旧改地块与风貌区交叠。老建筑、老街区是城市记忆的物质留存，是人民群众的乡愁见证，是城市内涵、品质、特色的重要标志。近年来，上海不断探索创新，旧改被赋予更深刻的内涵。

在保护中推进城市更新，在城市更新中更好保护，实现“有机更新”——这是上海近年推进风貌区旧改的主导思路。张园旧改更新后将成为“重历史文化、强沉浸体验”的上海城市更新高品质案例，形成“偷得浮生半日闲”可漫步、可阅读的街区格局。让老街区、老建筑华丽转身后以新的姿态融入百姓生活，一切工作的最终落脚点都是人民福祉。