上海2022年度四轮土拍收官：保持“零流拍”纪录，115幅土地流向了哪里

12月9日，上海第四批次集中供地落槌。这是今年耗时最短、数量最少、成交金额最低的一次土拍，6幅土地一天内全部出让，成交总额126.8亿元。

随着冬季来临，上海土拍市场似乎不复往日热度。但放在全国来看，情况又有不同：今年，姗姗来迟的上海土拍创下“零流拍”纪录，115幅涉宅地块（含城中村地块）以总价2839.5亿元成交，同比增长64.7%。这份发挥稳定且不错的成绩单，正是这座城市稳健基本面和综合实力的侧影。

115幅涉宅地块流向了哪里？记者梳理发现，透过土拍市场，行业之变正在发生。

从上海到全国：土拍冷热不均

先来看上海今年最后一轮土拍成绩。12月9日，位于宝山、嘉定、静安、青浦和临港自贸区的6幅土地全部出让，冷热分化明显。其中，四幅土地各自只有一名竞买人，均以底价成交，另两幅土地竞争激烈，共有20个竞买人参与，分别以9.45%、8.96%的溢价率“触顶”成交。

两幅受欢迎的地块，分别是宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块、青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块，被佳运置业、厦门国贸竞得。在本轮土拍中，两幅土地的总价、出让面积并不占优，胜在地理位置较好。据克而瑞分析，两大板块此前的新房、存量房交易表现都不错，宝山顾村板块存量房截至10月底的去化周期为0.7个月；青浦赵巷板块存量房去化周期3.7个月，地块内有教育和商业配套，距离轨道交通17号线不到1公里。

上海前三轮集中供应的土地都超过30幅，相比之下，第四轮供应量可以说是锐减。中指研究院土地事业部负责人张凯表示，主要原因是受全年预算约束，每逢年末房企一般会减少投资，从而影响到土地供给端的决策。

如果放在全国市场来看，上海表现究竟如何？

实际上，要给全国城市拉出一份土拍成绩单来全面比较，其实很难。城市之间的供地形式和土拍的门槛、规则不同，以及疫情形势变化，极大程度上影响着交易表现。

因此，记者以全国22个采用相同方式供地的城市进行比较。2021年初，自然资源部敲定22个试点城市，实行集中供地，分别是北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、武汉、长沙、郑州、成都、济南、青岛、长春和沈阳。

上海土拍冷热不均的格局，也投射在了全国市场。公开信息显示，今年保持“零流拍”纪录的城市寥寥无几，像深圳、青岛、苏州等热门城市，在今年既经历了交易热度，也曾遭遇流拍尴尬。和上海一样，在其他21个城市中，数十幅土地同时有以触底和触顶价格成交的情况成为常态。

总的来看，今年22个试点城市的年度涉宅用地供应完成不足60%，如武汉，前三轮成交土地规模占全年计划供应量的比例仅在四分之一左右。

在此背景下，上海的完成度难能可贵。上海土拍因疫情滞后，直到6月份才启动首轮供应，并在接下来的半年内保持着高频供应节奏。虽然为了提振房企积极性，土拍门槛和规则有所放宽，但是依然被市场认为是全国“最难”土拍。

虽然有种种不利因素客观存在，企业对城市的预期却不曾减弱。根据今年4月公布的《上海市2022年度国有建设用地供应计划》，全年商品房计划供应量在522到592公顷，今年四轮实际供应总量为547.8公顷并全部出让，圆满完成了年度供给计划。除上海之外，合肥、无锡、厦门也成为全国仅有的完成计划的城市。

临近年末，跌宕起伏、喧闹繁忙的全国土拍终于进入尾声，与此同时，变化已然出现。根据自然资源部去年年初的要求，22个试点城市采取集中组织出让活动，原则上全年不得超过3次。2021年，合肥、青岛等多地明确，全年供应土地轮次为3次，在试点一年之后，情况在2022年发生变化，供应轮次增加成为普遍趋势。比如，上海今年供应四轮，济南、青岛、成都、苏州等多座城市也改为四轮供应；武汉改为六轮供应；长沙则取消了集中供应。业内人士认为，增加土地供应频次是对集中供地政策的优化调整，也是各地因城施策的表现，有利于稳定房地产市场。

国企“托底保障”格局没有显著变化

那么，上海115幅土地究竟流向何方？“挥金如土”的竞买者究竟是谁？

2022年最后一个季度，房地产市场的重磅消息接连不断。10月，财政部发文严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。此举被市场认为，将大幅压缩国企拍地规模。11月末，来自证监会的“第三支箭”落地，为房企恢复了曾暂停12年之久的股权融资渠道。政策“一放一收”，能否给维持一年的“国企主导、百花齐放”土拍市场格局带来“大反转”？

答案是否定的。以上海第四轮土拍为例，6幅土地中，仅有一幅被民企佳运置业摘得，其余5幅被央企国企包揽。实际上，国资托底的格局几乎维持了一整年。据不完全统计，在出让的115幅土地中，竞得人为国资背景企业的占比47%，较去年涨幅明显。

值得关注的是，沪外国资正在借机补仓，抢占先机，其中，华南地区房企表现优异。来自广东的招商蛇口、华发股份和保利发展，今年或以联合体或以单独竞买人的身份，累计拿地10幅、7幅和7幅；来自福建的建发和象屿，同样为拿地大户，或以联合体或以单独竞买人拿地5幅、6幅。

抛开国资主导特点，上海土拍市场仍有新看点：

一方面，越来越多新面孔出现在上海滩，可谓“百花齐放”。如，轮土拍中来自杭州的大家房产，时隔多年返沪的佳运置业，成立仅2年时间的宸嘉发展；第二轮土拍中的菀丽华置业、恒文、富绅、南昌市政、大众、上海纺织等；第三轮中的南通亚伦地产、中建大椿、如皋合盛。而我们熟知的很多头部民营房企，变得低调，在今年的土拍市场鲜有现身。

另一方面，以联合体形式拍地的情况增加。2022年上海共有35宗地为联合体竞得，占比达30.43%，参与联合拿地的开发商多以国企、央企联合为主，如徐汇龙华街道地块竞买人是保利发展、西岸联合体，嘉定南翔地块竞买人为象屿、同进和北蔡房产联合体，青浦夏阳街道地块竞买人为新黄浦、亚伦联合体。

这些上海特色，同样出现在全国土拍市场，尤其是“国资主导”。据不完全统计，截至今年10月中旬，22个重点城市成交2999幅土地，其中地方国资企业拿地占比46.1%，央企拿地占比28.1%。

市场认为，由于房地产行业复苏需要周期，在短期内，土拍市场格局难以改变。房地产是资本密集型行业，集中供地对房企短时间筹措资金和加快周转的能力要求更高，因此，注重财务稳健和长期经营，并且融资成本更低的央企国企才有了更出色的表现。

随着种种利好政策持续传导，明年，或许我们可以期待上海乃至全国土拍市场的更好表现。

从土地供应形式来看，易居企业集团CEO丁祖昱认为，采取集中供地的城市名单或将优化调整，未来随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，供地会逐步淡化“集中式”，不断为市场增加热度。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，近期金融层面对房企的支持快速落实，不少房企获得银行授信、融资支持等利好政策，有助于房企缓解资金压力，同时，上海新房市场表现出的韧性也将强化房企继续在上海拿地的信心。短期内，民企将继续保持低调，“因为对于绝大多数民企而言，当下的重点工作可能是还清债务，保交楼，并非直接把重心放在投资上”。