低利率刺激买家入场，美国房市的隐忧

将现在的美国房地产市场比作一场德州扑克牌局或许再生动不过，不到最后亮牌，玩家永远不知道对手的牌究竟是好是坏。

眼下的美国房市仍属于卖方市场。一个稍微看得顺眼的房源，往往会吸引数十位买家竞相出价并进入盲拍环节，价高者取胜。

比如，一幢叫价100万美元的独栋住宅（SingleFamilyHouse），最终在125万美元成交。但其实第二名买家的出价只有120万，也就是说，成功拿下房子的买家其实只要出资121万美元就可以获胜，他至少多付了4万美元。一位主要负责新泽西北伯根（NorthBergen）地区的房产中介对第一财经记者表示，她从事新泽西房产行业多年，从未遇见过如此火爆的市场。

除了买卖双方在信息上的不对等，看房时间的紧迫性也是一大问题。在美国新泽西，往往新房上市还不足3天，便会直接进入“最佳和最终报价”环节，所有买家即刻进入投标战，在规定时间之前必须提交最佳和最终报价，根本没有机会和卖方单独谈判。换言之，买家可能只匆匆看了一眼这个很可能是未来几十年居住的房子，就需要立刻决定是否要投入所有储蓄，加入疯狂的抢房大战中。

那么，如何拔得头筹？买家要做的牺牲可不是一星半点。除了出价需要最高以外，首期付款的比例、是否现金以及是否愿意放弃对买家有利的保护条款，都成了抢房成功的关键。

NAR首席经济学家：明年会逐渐放缓

自去年起，疫情的蔓延以及美联储的超宽松货币政策助推了美国房市繁荣。

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（LawrenceYun）近日对第一财经记者表示，美联储低利率政策在很大程度上助推了进入房市的买家数量，约80%的购房者申请抵押贷款购房。

同时，疫情的持续导致越来越多的员工在家工作，他们也需要更大的房屋。NAR最新公布的美国成屋销售数据显示，6月美国成屋中间价高达36.33万美元，创历史最高纪录，同比增幅达到23.4%。

此外，建筑材料的持续短缺和熟练工人的人手紧缺导致新房源也供不应求，继而推升整体房价上涨。

在接受第一财经记者采访时，劳伦斯表示尽管当前美国房市仍处于多人竞价和房价迅速上涨的疯狂之中，但预计房市会逐步平静下来。到2022年时，伴随着工资增长，房价涨幅会在5%的水平。

不过，劳伦斯并不认为届时房价会下降。虽然继续走高的美国房价令众多购房者苦不堪言，但劳伦斯认为，兴旺的房地产市场对整体经济的影响是正面的。他表示，一个健康的房地产市场提高了与房市相关产业的需求，比如洗衣机和草坪护理等。更重要的是，房价的上涨为房主（卖家）带来了可观的财富增长，进而增加个人消费，促进经济发展。

高价还需高价“医”

7月16日，美国财政部长耶伦与美联储主席鲍威尔就美国房市过热问题召开了闭门会议，这亦是耶伦就任美国财长以来主持的首次相关会议。诚然，当前美国房地产市场的过热与2008年美国房市崩盘的成因不尽相同，但高企的房价给购房者造成的负担及压力不言而喻。

在大宗商品市场有一句很出名的谚语，叫“高价还需高价医”。随着美国房价持续高涨，购房者逐渐恢复理智，也在一定程度上给房地产市场降了温。根据美国抵押贷款协会（MBA）7月20日发布的最新数据，6月份美国新房抵押贷款申请同比下滑23.8%，环比减少3%。

该协会还预计，经季节性调整后，全美6月新屋销售数量会放缓至70.4万幢，这会是自去年5月以来最低年增长率。购房者似乎也逐渐从投标大战中走出。

根据美国线上房地产中介Redfin提供的数据，全美房地产市场在6月份有65%的报价面临投标战，低于5月数据72.1%。

富国银行在7月分析报告中表示，美国房价的飙升抵消了美联储低利率为购房者带来的好处，导致许多潜在购房者推迟了买房计划。在过去四个月中，美国新屋和成屋的销售数据都有所下滑，消费者信心和房屋建筑商信心指数皆出现回落。认为当下是买房好时机的家庭比例相比三月份下滑逾50%，而认为现在是卖房契机的家庭比例则升至历史新高。

富国银行分析师认为，随着高房价推动更多卖家进入房市，他们预期美国房地产市场正开始恢复平衡。

除了高企的房价令购房者望而止步，市场需求也因部分客观因素有所下滑。一方面，随着开学季即将来临，此前赶在开学前购房的人群数量逐渐减少；另一方面，潜在的美联储加息行动也会令部分购房者暂时离场。

此外，有市场人士预计止赎暂停将在年底结束，届时会有更多房源出现。此前，因疫情原因，不少房主受到美国联邦延期还款计划的保护，不会因为无力偿还抵押贷款而被没收房屋。若延期还款计划取消，美国房地产市场供小于求的问题或将得到缓解。

对于美国住房建筑商而言，尽管面临木材、劳动力、电器等设备紧缺问题，但情况也随着时间而稍有缓解。例如，此前一度飙升的木材价格自今年5月以来大降约70%，并料将继续走低。富国银行预期，独栋住宅的建筑数量甚至会在销售回升之前先行上升。

无论美国房市究竟会如何发展，当今的美国房地产市场好比股市，对买卖双方而言，恐怕都需要设一个“止损”价位，避免羊群效应，以促使房市尽早恢复平衡状态。